Снос ларьков в Москве: почему законные объекты сравняли с землей?

Ночь 8 февраля 2016 года запомнилась коммерсантам столицы. Город сносил объекты, которые попали в категорию «незаконный самострой». ПАСМИ разбиралось, шла ли игра по правилам.

Все ли сделано по закону?

Раньше, в случае выявления самовольной постройки, правительство Москвы должно было обратиться в суд с иском, получить решение и после этого организовать снос. Именно в суде принималось решение, является ли объект самостроем или нет. В таком случае все владельцы подобных объектов защищены статьей 35 Конституции, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества без решения суда.

В сентябре 2015 года появляется пункт номер 4 ст 222 Гражданского кодекса РФ, который наделил органы местного самоуправления правом самостоятельно принимать решение о сносе самовольной постройки при условии, если объект расположен на земельном участке незаконно и находится в полосе отвода инженерных сетей. Однако стоит заметить, что Москва является городом федерального значения, а не городским округом. Правительство Москвы в свою очередь не является органом местного самоуправления.

Спустя некоторое время, 8 декабря 2015 года, правительство Москвы принимает постановление №829-ПП, которое предусматривает снос 104 объектов в столице.

Но если внимательно прочитать пункт 4 ст. 222 ГК РФ, то очевидно, что снести самовольную постройку во внесудебном порядке возможно только в случае, «если не удалось выявить лицо, допустившее самовольное строительство». В отношении же тех объектов, застройщик и владелец которых известен, ничего не поменялось — по-прежнему действует ст. 35 ГК РФ, и префектуры должны идти с иском в суд.

Тем не менее, 8 февраля произошло событие, которое запомнилось москвичам, как «ночь ковшей». Город без решений суда массово сносил объекты, включенные в постановление №829-ПП.

Во благо или во зло

Свои действия представители власти подтверждали различными доводами и причинами. Так, в средствах массовой информации Сергей Шогуров, начальник Государственной инспекции по контролю над использованием объектов недвижимости Москвы отмечал, что большинство конструкций стояло над подземными линиями коммуникаций. Тимур Зельдич, первый заместитель начальника Госинспекции по контролю над использованием объектов недвижимости Москвы говорил о том, что участки для капитального строительства, как и акты ввода объектов капитального строительства не выдавались.

С одной стороны действия города вполне оправданны. Власти заботятся о внешнем облике и о безопасности граждан. Причем из этих 104 объектов было достаточное количество «гадюшников», как их называли чиновники, и объектов без документов. Другое же дело, что под «общий» ковш попали и те предприниматели, которые обладали законным правом заниматься бизнесом.

Андрей Калинов, адвокат:

— Город не прав в следующем. Право сносить дано. Но предусмотрен определенный порядок реализации права. Не набегами техники, а юридически прописанной процедурой. Принять решение о сносе, в течение семи дней отправить владельцам. Предложить владельцам самовольно убрать объект в течение 12 месяцев. Лишь после этого можно проводить снос. Тем не менее есть большое НО. Если у предпринимателей есть свидетельство о праве собственности, значит, объект поставлен в данном месте судебным решением или административным. В таком случае для сноса московские власти должны были обратиться в суд и признать свидетельства незаконными. Дождаться вступления нового судебного решения в силу и производить снос. Постановление 829 ПП, на которое они ссылались, московское, а гражданское законодательство относится к Российской Федерации, здесь порядок регламентируется Гражданским кодексом. И только!

— Если одна из причин сноса – угроза метрополитену, то представители метрополитена должны были обращаться в суд для вынесения решения и подтверждения либо не подтверждения факта, во-вторых, у владельцев на руках свидетельство о собственности, что также отправляет «дело» исключительно в суд.

История альбатроса

Один из снесенных объектов располагался в Восточном административном округе.

В прессе он известен, как «Альбатрос». Здание с благородным птичьим названием появилось в 1998 году. Уже в 2005 году предприниматели решили улучшить облик объекта и провели реконструкцию с учетом всех необходимых документов: заключения о готовности объекта к эксплуатации, подписанного заместителем начальника инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Н. В. Мешечеком, акта ввода в эксплуатацию, подписанного префектом ВАО Н. Н. Евтихнеевым. В департаменте земельных ресурсов участок под уже реконструированным объектом оформили по правилам выкупной аренды на 25 лет, сроком до 2030 года. Причем данный факт подтвержден и распоряжением префектуры Восточного административного округа о предоставлении земельного участка под эксплуатацию магазина-кафе. ЗАО «Альбатрос» оплатило стоимость этой услуги в полном объеме — 5 000 000 рублей.

«Прервать договор аренды можно только при существенных нарушениях одной из сторон. Например, несвоевременная оплата или незаконное расширение объекта. Но в нашем случае нарушений не было, оплата получена, а объект имел всю документацию», — заявил ПАСМИ юрист ЗАО «Альбатрос» Сергей Тишков.

Договор не расторгнут и до сих пор, правда, объект уже снесен 8 февраля 2016 года. Но «под ковш» здание московские власти хотели пустить еще раньше. В 2013 году оно попадает в 819-е постановление по выявлению и пресечению незаконного использования земельных участков. Но в этом же году префектура округа выдает предпринимателям документ, в котором говорится, что объект не находится в реестре самовольных объектов на основании имеющихся у них данных.

Спустя два года, в 2015 году, объект был включён в 829-е постановление. Но здание попало в список без указанных на то причин. Со слов предпринимателей, в заключении инспектора, который осматривал объект, было указано лишь то, что на земельном участке находится объект площадью 511 квадратных метров с признаками самовольного строения. Но указанных признаков в документе не было.

Уверенные в своей правоте предприниматели обращались в Госинспекцию с тем, что здание соответствует всем нормам и имеет необходимые документы. На что получили письмо, где было сказано, что этот вопрос будет рассмотрен на заседаниях рабочей группы. После полученного ответа владельцы полагали, что данный объект будет исключен из этого списка. Но «Альбатрос» был снесен в ночь на 8 февраля. На сегодняшний день предприниматели готовят обращение в суд. Их задача: возмещение городом полной стоимости нанесенного ущерба.

«Закон обратной силы не имеет. Если в городе изменились правила, невозможно его применить в отношении всех зданий, которые были построены на законных условиях по действующему законодательству, Москва не может наделять правами или лишать кого-то прав собственности. Это делается исключительно на федеральном уровне», — прокомментировал ПАСМИ юрист ЗАО «Альбатрос» Сергей Тишков.

Чистые пруды «подчистую»

Похожая история произошла и с комплексом «Чистые пруды», который был расположен непосредственно у выхода из одноименной станции метро уже более 12 лет.

О подобных объектах, расположенных в непосредственной близости к метрополитену, говорил Юрий Дегтярев, заместитель начальника Московского метрополитена.

«Объекты самостроя перегружали несущие конструкции метро, что создает высокие риски для безопасности и здоровья пассажиров. Кроме того, в отдельных случаях конструкции «делают невозможным подъезд техники, необходимой для ликвидации аварий и обеспечения надлежащего технического обслуживания инженерных сооружений метрополитена», – сообщил ИТАР-ТАСС Юрий Дегтярев.

Но «Чистые пруды» оказались с «чистыми» документами. Предприниматели рассказали, как создавалось строение при проектировании Москомархитектуры и Метрополитена.

«Это же самый центр города. Такой объект невозможно построить в этом месте незаконно, без согласования. Сегодняшними действиями мэрия подменяет собой разом законодательную, судебную и исполнительную власти», — сказал Гай Дилбарян, юрист владельцев комплекса.

Подготовка документов началась в недалеком 2005 году. 22 апреля 2005 года объекту ТЦ «Чистые пруды» продлили договор аренды земельного участка на 25 лет. В настоящее время договор аренды является действующим, но здания уже нет. Из документа следует, что участок, занятый строением был выделен городом специально для возведения и эксплуатации объектов торгового комплекса и кафе.

Так же было получено разрешение собственника земельного участка и всех компетентных органов на увеличение площади и реконструкцию. Последний пункт осуществлялся в соответствии с исходно-разрешительной документацией, в состав которой входит градостроительное заключение с комплектом документов, разрешающих производство реконструкции, утвержденным генеральным директором ЗАО «Метротрансстрой». Также в составе проектной документации находится ситуационный план с отметками компетентных органов о согласовании схемы размещения строений с учетом имеющихся линий коммуникаций и охранных зон. После проведения всех работ здание было принято государственной приемочной комиссией, что подтверждает утвержденный Акт государственной комиссии от 14 ноября 2003 года. Это означает, что «нагрузка на метрополитен» и «перекрытие коммуникаций» — уже не поводы для сноса торгового центра.

Основная же претензия города заключается в том, что объект стоит в зонах общего пользования, на коммуникациях и спецлиниях. Но предприниматели уверены в своей правоте.

«Город не хочет видеть документы, которые сам выдавал и согласовывал. На все наши обращения с комплектом документов, а мы обращались в Госинспекцию, правительство Москвы, префектуру, прокуратуру, отвечают, что все незаконно. Разрешения не выдавались. Но мы-то прикладывали разрешения. Пишут, что договора аренды нет, а мы его прикладываем. Такое ощущение, что они отодвигают в сторону все наши документы. И начинают изучать дело. Полная некомпетентность», — продолжает Гай Дилбарян.

Наличие всех документов у «Чистых прудов» подтверждает, что строения не могут и не могли быть квалифицированы как самовольные постройки, поскольку не отвечают признакам самовольной постройки, установленным в п. 1, 4 ст. 22 ГК РФ. Следовательно, основания для сноса строений в порядке п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса отсутствуют.

Адмирал Макаров без флагмана

Торговый центр «Онега», который находился на улице Адмирала Макарова, вблизи метро «Водный стадион» был очень популярен среди жителей. Кафе, кофейня, цветочный супермаркет, магазин одежды — делали объект «флагманом» района.

Это был торговый центр «в законе». Свидетельство о праве собственности на здание предпринимателям было выдано регистратором Брилевой О. О. в 2013 году. Основанием послужил Акт приемки законченного строительства. Более того, все было утверждено и подписано префектом Северного административного округа.

У торгового центра был даже адрес: улица Адмирала Макарова, 45, строение 3.

Если обратиться к Градостроительному кодексу, то некапитальные строения не регистрируются в государственном реестре. Договор аренды участка был выдан в 2012 году департаментом земельных ресурсов города Москвы. Документ был лично подписан начальником управления регулирования землепользования в Северном административном округе Ю. А. Корр — «для целей эксплуатации здания магазина». Срок данного договора должен был утратить свою законную силу лишь в июне 2061 года. Но 8 февраля, как и «Альбатрос», как и «Чистые пруды», «Онегу» сравняли с землей. Причина у города оказалась одна: наличие под зданием коммуникаций. Но представители собственника уверены в том, что действия города полностью неправомерны.

«У нас есть документ из НИИ Генплана Москвы о том, что нам разрешено строительство. Все коммуникации смотрели. Если власти Москвы считают, что по новым нормативам объект перекрывает коммуникации, то это вина тех служб, которые этого не видят. Почему до сих пор не было никаких действий. Власти Москвы согласно закону 44ФЗ должны были объявить тендер на перенос коммуникаций, более того они могли предложить собственнику перенести коммуникации за свой счет», — пояснила Юлия Граждан, начальник юридического отдела ТЦ «Онега».

Есть ли Альтернатива?

Столь резкий поступок со стороны города не совсем понятен. Очевидно, что многие снесенные объекты работали с нарушениями, и здесь, пожалуй, нет вопросов. Но есть и другие предприниматели, которые имели на руках все необходимые разрешения и договоры, платили налоги и создавали рабочие места.

Во-первых, можно было подойти к решению проблемы самостроя последовательно и в индивидуальном порядке, предварительно изучив каждый объект. Во-вторых, заранее продумать и предложить альтернативу для бизнесменов.

Если же город ставит под сомнение «законность» всех объектов предпринимателей, указывая на их юридическую недействительность или на неправомерность, то не совсем понятно, почему не произведены соответствующие действия в отношении бывших или действующих чиновников, выдавших и подписавших необходимые документы.

Наш вывод подтверждают и слова уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве Михаила Вышегородцева.

«Важно, чтобы правоохранительная система обратила внимание на ситуацию. Ведь надо знать, кто и на каком основании из государственных регистраторов выдавал на такие объекты свидетельства о собственности. Должна быть выявлена правомерность либо неправомерность таких случаев. А как известно, свидетельство выдают, когда у предпринимателя полный комплект документов, либо когда кто-то был заинтересован. Понятно, что сейчас доказать получение «плюшек и пирожков» сложно, но понятно также, что действия нужно проводить!» — сообщил ПАСМИ Михаил Вышегородцев.

Если же вернуться к «законным пострадавшим», то, как уверяют эксперты, пока нет ответа на вопрос, получат ли предприниматели компенсацию. В связи с тем, что нет ни одного решения суда в пользу пострадавших, ровным счетом, нет и ни одного отказа. Да и для суда подобная практика в новинку.

Говорить же о предоставлении альтернативы предпринимателям, ровным счетом, как и о компенсации, пока рано. Единственное заявление прозвучало от мэра Москвы Сергея Собянина.

«Прошу связаться с ними, и если у них есть деньги, и они хотят заниматься бизнесом, предоставить им такую возможность в другом месте», — заявил на заседании президиума правительства Москвы мэр города Сергей Собянин.

Уважаемые предприниматели, пострадавшие от действий московских властей, обращайтесь в редакцию ПАСМИ:

Телефон: 8-495-637-4494

Mail: info@pasmi.ru