Как оспорить завышенную кадастровую стоимость недвижимости

Для успешного оспаривания кадастровой стоимости в первую очередь необходимо определить основания. Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» такими основаниями являются: «недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости», а также «установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость».

Административный порядок оспаривания кадастровой стоимости

В административном порядке кадастровая стоимость оспаривается в специальных комиссиях Росреестра. Воспользоваться данной процедурой могут как физические лица, так и юридические лица. Для юрлиц административный порядок является обязательным (за исключением случаев, когда оценка произведена после 01 января 2017 г.).

По результатам будет вынесено одно из двух решений: либо отказ в пересмотре кадастровой стоимости, либо решение о пересмотре кадастровой стоимости

Алгоритм действий следующий:

Необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости или собрать документы, подтверждающие использование недостоверных сведений об объекте недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки. Именно на основании этих документов комиссия будет выносить свое решение. Далее необходимо подать в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости следующий комплект документов:

— заявление об оспаривании результатов кадастровой стоимости;

— выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

— нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости или отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (на бумажном и электронном носителе).

Далее назначается заседание Комиссии, которая будет рассматриваться заявление. По результатам будет вынесено одно из двух решений: либо отказ в пересмотре кадастровой стоимости, либо решение о пересмотре кадастровой стоимости/решение об утверждении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости. В случае положительного решения вопроса, Комиссия в течение 5 рабочих дней направляет свое решение в орган, осуществляющий кадастровый учет и регистрацию прав на объекты недвижимости (при решении установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной также направляется отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости) для внесения изменений в части кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Необходимо отметить, что на практике обращение в Комиссию является лишь формальностью перед обращением в суд, поскольку Комиссия, в отличие от суда, в большинстве случаев отказывает в пересмотре кадастровой стоимости. Однако, для юридических лиц, решение Комиссии все же необходимо для последующего обращения в суд (п. 6 ч.1 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства).

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

При несогласии с решением Комиссии юридические лица обращаются в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном главой 25 Кодекса административного производства РФ.

Физические лица обращаются непосредственно в суд (без необходимости обращения в Комиссию, т.е. без обязательного соблюдения досудебного административного порядка, описанного выше). Законом предусмотрена возможность обращения физических лиц в Комиссию, но не обязанность (в отличие от порядка, установленного для юридических лиц).

К заявлению в суд необходимо приложить комплект документов практически идентичный тому, который предоставлялся в Комиссию (список указан выше), добавив всего несколько документов:

— положительное экспертное заключение на отчет, который ранее предоставлялся в Комиссию, заключение должно быть представлено на бумажном носителе и в форме электронного документа;

— решение Комиссии, которое будет являться подтверждением соблюдения досудебного порядка разрешения спора (физическим лицам не требуется).

В ходе рассмотрения спора в суде, исходя из практики участия в сопровождении данной категории дел, судом назначается оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости недвижимости (либо по собственной инициативе, либо по инициативе одной из сторон процесса).

Весь процесс по оспариванию кадастровой стоимости – от обращения в Комиссию до вынесения решения судом занимает пять-семь месяцев. Наиболее неприятной стороной данной процедуры является ее частота: раз в два-три года в зависимости от того, в каком регионе находится объект недвижимости. Для городов федерального значения государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем раз в два года, для остальных регионов — не чаще чем раз в три года. Но на практике переоценка проводится каждые два и три года соответственно.